疫情帶來最明顯的變化是他們的工作地點和方式，在遠距工作技術的支持下，許多員工突然從傳統辦公室搬到家中工作，許多剛擺脫日常通勤的員工也選擇搬出城市，現在，在城市附近工作和生活的人越來越少，在那裡購物的人也越來越少，這些轉變已經對「超級明星」城市的房地產產生重大影響，在大型城市的城市核心地段，空置辦公和零售空間的比例自2019年以來快速成長，而房價增長速度慢於郊區和其他城市。

作者：Howie Su（產業分析師）

混合工作對城市生態帶來重大影響

疫情帶來最明顯的變化是他們的工作地點和方式，在遠距工作技術的支持下，許多員工突然從傳統辦公室搬到家中工作，許多剛擺脫日常通勤的員工也選擇搬出城市，現在，在城市附近工作和生活的人越來越少，在那裡購物的人也越來越少，這些轉變已經對「超級明星」城市的房地產產生重大影響，在大型城市的城市核心地段，空置辦公和零售空間的比例自2019年以來快速成長，而房價增長速度慢於郊區和其他城市。

根據麥肯錫的調查，員工在辦公室工作的時間仍然比疫情前少得多，2020 年初，由於採取遠距工作和混合工作方式來應對封鎖和健康問題，大都會區的辦公室出勤率下降高達 90%，此後已大幅恢復，但平均仍下降約 30%，而截至 2022 年 10 月，上班族每週去辦公室的時間約為 3.5 天。這個數字因城市而異，從倫敦的 3.1 天到北京的 3.9 天。與郊區相比，人口成長最小的城市核心往往是那些房價昂貴、辦公室密度高、知識經濟中的工人比例高以及零售業有限的城市——這些特徵與影響辦公室出勤率的一些特徵相同，倫敦、達拉斯、紐約、舊金山和波士頓受影響最嚴重。

連帶影響商家生意

混合工作型態似乎是人口外流的主因，在 2020 年 3 月後搬家的受訪者中，20% 的人表示之所以搬家是因為現在可以更頻繁地在家工作，並表示他們被住房條件所吸引：更好的社區、前景房屋所有權和戶外空間，而在日本和中國，想要擁有一棟房子無疑是促使人們搬到郊區的最強烈因素。

由於人們在疫情期間待在家裡，也徹底改變購物方式，商店附近的人流量急劇下降，而線上支出佔零售支出的比例卻大幅上升。最近，大都會地區商店附近的人流再次上升，但仍比疫情大流行之前減少了 10% 至 20%，下降的一個主要原因是在線支出佔零售支出的比例。城市核心的零售商在吸引顧客方面面臨著特別嚴峻的挑戰。截至 2022 年 10 月，這些商店附近的人流明顯少於郊區附近的商店。例如，在紐約，郊區商店附近的人流比 2020 年 1 月減少 16%，但城市商店附近的人流卻減少36%，核心辦公密集區正面臨更多挑戰，原因在於，當人們去辦公室的次數減少時，他們在辦公室附近購物的次數就會減少。

建商需要投入一系列的改造

面對這樣挑戰，建商可以嘗試將辦公室改造成需求更多的空間，例如公寓、飯店和學校。然而，轉換非常困難。障礙包括重新分區、重新談判現有租賃承諾以允許翻修以及處理實體限制。此外，即使將多餘的辦公空間全部改建為住房，每個城市的住宅面積增幅也不會超過3%，儘管如此，對於面臨辦公大樓入住率下降和租金下降前景的業主來說，改造的機會成本已經下降，成功改造的數量可能會增加。

如果客戶的偏好發生變化，一棟醫療大樓可以輕鬆改建為飯店或公寓大樓。更溫和的是，建築物的設計可以適應不同程度的協作和個人工作，或是開放式和封閉式辦公室的不同安排。它們還可以包括提高靈活性的技術，例如追蹤使用模式的感測器，可以為雇主提供混合工作的方法。混合建築至少會帶來兩個優勢。一是它們將保護所有者免受目前無法預測的偏好變化的影響。第二個問題與目前辦公大樓租賃期間縮短的趨勢有關。由於租戶現在遷入和遷出更加頻繁，因此如果建築物變得更具適應性，它們可能會變得更有價值。

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日前 Elon Musk 收購 有Twitter 後，在公司內部進行了不少更動，更表達對遠距工作的不滿，要求所 …

日前 Elon Musk 收購 有Twitter 後，在公司內部進行了不少更動，更表達對遠距工作的不滿，要求所有 Twitter 員工每週必須進辦公室工作至少 40 小時，此舉引來許多員工的不滿。不過無論企業老闆是否買單遠距工作的型態，目前「混合式工作型態」——結合「遠距」與「面對面」的多元工作模式，不僅在疫情來的這幾年加速發展，也已經是許多中小企業開始採行的作法，甚至在科技業沒有提供遠距工作選項的企業，有可能成為吸引人才的阻礙。

在 2023 年或未來幾年的工作環境，還會發生什麼變化值得關注呢？

因應後疫情的「新常態」，以及許多員工更重視自主性的需求，在今年歐美國家更興起一個熱門關鍵字「安靜離職」（Quiet quitting），意指不再追求考績或升遷等目標，「只想完成最低限度工作」、能交差就好的心態。對於 Z 世代的年輕人，工作可以不再是人生的重心，而更在意工作以外的生活。這種心態與消極的反抗，某種程度上反映工作與生活的失衡下，重新省思「過度責任感」的必要性，以及促進員工身心健康的重要。

事實上不僅遠距工作掀起流行，「四天工作」的實驗也在許多國家的公司執行過，例如非營利組織 4 Day Week Global 就揭露過去半年在美國與愛爾蘭公司的實驗結果，發現接受調查的公司對四天工作制有高度評價，平均收入比去年同期增加，且員工壓力、疲勞、失眠和倦怠程度較低，一些公司甚至考慮長期採行此工作制度。

而不管是遠距工作或辦公室工作，「元宇宙」也確實正影響企業組織，開始有更多科技應用主打沈浸式的協作環境，例如 Meta 開發的 Horizon Workrooms，透過穿戴式裝置或是在一場視訊會議上，與團隊成員進行一場沈浸感的虛擬會議；NVIDIA 的Omniverse 也是專為虛擬協作打造，可以幫助創作者、開發人員與團隊夥伴在同個共用空間進行 3D 協作，來實現物理情況的模擬，並提供即時的光線追蹤與路徑追蹤等技術。

可預期的是，未來工作空間趨勢將結合智慧科技，使未來的辦公空間將變得更靈活、彈性運用在不同情境，例如因應有不少人預約會議室而調整傢俱擺設，甚至未來想像如果工作空間需要一些個人隱私空間，機器人可以立即給出一個臨時會議空間。讓工作場所真正提升團隊協作的效率且每個人都能專注投入在自己的重要任務上。（作者／Vanessa）

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