建築不只一次性工程！完工後治理成都更與社宅政策核心

文／戴中興

近來，營建與房市頻頻出現爭議事件，從土方去化卡關、工程延宕，到交屋多年後的設備糾紛與法律對抗，表面看似各自獨立，實則都指向同一個被長期忽視的核心問題：台灣的住宅制度，往往只被設計到「交屋完成」，卻沒有為「交屋之後」建立完整的治理架構。在多數討論中，市場容易將問題歸咎於單一建商的經營判斷、財務調度，或社區管委會的強硬作法，卻忽略了一個更關鍵的結構性事實——當制度沒有設計好責任如何隨時間移轉，風險就會在多年後，以最激烈的方式集中爆發。

完工不是終點，卻被當成終點

住宅與建築，從來不是一次性商品。結構會老化、設備會退役、使用需求會改變，這些都是任何成熟市場都早已納入制度設計的現實。然而在台灣，多數住宅案在完工點交後，制度角色便迅速退場，彷彿只要交屋完成，治理責任就自然消失。

於是，在交屋五年、十年甚至更久後，當機電系統出現問題、公共設備頻繁故障時，社區往往只能回頭尋找原建商主張責任。這不是社區刻意對抗，而是制度沒有提供「第二個接手者」。當長期營運、專業維護、設備更新缺乏制度化安排時，建商自然成為唯一可被追溯的對象。但這樣的安排，對任何一方都不公平。

對社區而言，缺乏專業與資源，只能訴諸法律；對建商而言，責任被無限延後，風險無法合理定價，也難以被金融體系消化。財務風險的真正來源，在完工之後。從財經角度來看，這種「完工後風險」的制度真空，對營建業尤為致命。營建業高度仰賴專案現金流，一旦因爭議遭遇假扣押或資金凍結，即使爭議本身金額不高，也可能迅速引發流動性危機。

這也解釋了為何近年市場對營建股的風險評價明顯提高。投資人不再只看土地庫存或完工量，而開始意識到：真正難以預測的，不是施工成本，而是交屋多年後才浮現的法律與治理風險。在資金環境趨緊、新案去化放緩的情境下，這類延後爆發的風險，對企業財務結構的衝擊只會更加放大。

都更與社會住宅，其實早已提供借鏡。值得注意的是，在都市更新與社會住宅體系中，政府其實已逐步意識到「完工不是終點」這件事。公辦都更與社會住宅，近年不再只強調興建速度，而開始納入長期營運、維護管理與居住支持的概念。社會住宅之所以不同，不只是因為由政府興建或補貼，而在於它承認一個現實：建築是一項需要長期治理的公共資產。因此，從設備維護、能耗管理到居住安全，皆被視為持續性的公共責任，而非一次性交付。這樣的治理邏輯，正是一般住宅與都更案所欠缺的。

治理型 BIM，讓責任可以被交接

若要補上這個制度缺口，關鍵不在於要求建商「保固更久」，而在於建立一套能夠被清楚交接的治理機制。治理型 BIM（如 CarneuBIM）正提供了一個可能的方向。不同於僅服務設計與施工的傳統 BIM，治理型 BIM 著眼於建築全生命週期。透過數位化方式，完整記錄結構、機電配置、維修歷程與能耗表現，使建築在完工後，仍保有一份可被審計、可被接手的「數位履歷」。如此一來，責任不再只能靠回溯圖說或法律攻防判定，而能隨著時間清楚移轉：建商完成交付，全案管理或專業維保單位正式接手，社區不再只能被動承擔風險，金融機構也能更精準評估長期資產品質。

住宅政策，需要回到時間尺度

從土方之亂到完工後糾紛，這些事件反覆提醒我們：問題不在於個案處理得夠不夠快，而在於制度是否為時間負責。

都更、社會住宅與治理型BIM，不該被視為彼此分離的政策工具，而應整合為同一套住宅治理思維。讓建築從一次性工程，轉變為長期被照顧、被管理的資產。城市會老，建築會老，但制度不能只活在交屋那一天。當住宅政策真正納入「完工後治理」，台灣的都更與房市，才能走得更穩，也走得更久。