住宅法修法解析 社會住宅邁向精準治理新階段

文／台灣品牌永續藍圖學校 戴中興校長

立法院近日三讀通過《住宅法》部分條文修正案，為台灣社會住宅政策寫下新的註腳。這次修法，並非單純增加戶數或調整配額，而是首次明確將「精準治理」的概念納入居住政策核心，宣示社會住宅正式從「量的補足」，走向「質的治理」。

其中，社會住宅明定20%以上戶數優先提供新婚家庭與育有未成年子女家庭承租，成為本次修法最受關注的亮點，也被視為居住政策轉型的重要象徵。

20%婚育專區，不只是配額，而是社區設計的起點

過去，社會住宅常被視為弱勢安置的政策工具，功能單一，也容易被貼上標籤。此次修法首度以法律明文規範，讓新婚與育兒家庭成為社宅的重要核心族群，不只是福利對象的擴大，更是對社區樣貌的重新想像。

專家指出，20%的比例設計，讓社會住宅人口結構更接近真實社會樣態——有孩子的家庭、有壯世代、有單身者，彼此交錯共居。當社宅不再是單一族群的集中地，社區衝突反而更容易被調節，公共空間也更有機會被真正使用。

從「住得起」到「住得久」，精準治理成關鍵

社會住宅的挑戰，從來不只在於房子夠不夠，而在於「住進來之後怎麼辦」。

隨著社宅規模擴大、使用年期拉長，設備老化、公共空間管理、能源費用上升等問題，往往在入住數年後逐漸浮現。若仍以過去「事後處理、人工巡檢」的方式因應，管理成本只會愈來愈高，住戶滿意度也難以提升。

此次修法同時要求建置全國統一的社會住宅申請與資訊平台，讓供需、房型與人口結構能被持續觀察與調整，正是精準治理的第一步。

房子不是一次工程，而是一個 50 年的系統

專家提醒，一棟社會住宅的生命週期，動輒 30 年、50 年以上。真正的治理，不是把房子蓋好交出去，而是確保它在不同階段，都能穩定運作。

因此，「建築物治理」的概念開始受到重視。與傳統管理不同，建築物治理強調透過數位化與系統化方式，掌握設備狀態、能源使用與維修紀錄，讓問題在擴大前就被看見。

例如像 CarneuBIM 這類建築物治理系統，能將建築從設計、施工到維運的資訊整合在同一平台，讓管理單位不必等到設備故障才處理，而是提前預防、降低衝突，讓居住品質隨時間穩定維持。

人的參與，讓精準治理真正落地

精準治理不只是科技問題，更是人的問題。

隨著《壯世代政策及產業發展促進法》推動，越來越多壯世代投入社區與公共事務。社會住宅，正好成為承接這股能量的生活場域——從公共空間協調、生活陪伴，到社區規範的共擬，壯世代的經驗能為社宅注入穩定力量。

在第一線，非營利組織（NPO）負責實際的社區陪伴與服務設計，讓不同世代能在日常生活中建立信任。

品牌加速器，讓好的社區模式跑得動、留得下

專家指出，若沒有制度化整合，許多成功的社宅經驗，往往隨人事更迭而消失。因此，品牌加速器被視為精準治理時代的重要引擎。

透過品牌加速器的制度轉譯與資源整合功能，住宅法、壯促法、NPO 行動與建築治理系統得以彼此對齊，讓成熟的社區運作模式不只是單點成功，而能被複製、被放大、被長期維持。

精準治理，不是冷冰冰，而是更貼近生活

多位學者強調，「精準治理」並非增加規範或監控，而是讓制度更懂生活。

房子解決的是今天住在哪裡，精準治理關心的是，明天還想不想住在這裡。

隨著《住宅法》修法上路，社會住宅正式走進一個新階段。這場以20%婚育專區為起點的居住改革，能否引領台灣走向更穩定、更有人情味的居住環境，社會正拭目以待。