打造可持續城市！將都市更新轉化為制度化的共益治理模式

文／台灣品牌永續藍圖學校校長戴中興

當都更必須同時回答治理、居住與世代責任。台灣的都市更新，正站在一個不能再迴避的關口。

過去十多年，我們習慣把都更視為一場工程問題：基地是否整合完成、容積是否到位、建商是否願意進場。然而現實一次次證明，真正讓城市停滯的，從來不是技術不足，而是制度無法為時間負責——房子可以完工，責任卻在交屋後迅速消散。老屋更新後，很快再次老化；社區重建完成，卻缺乏長期營運與照顧；政策不斷推出，卻沒有任何角色被要求「留下來負責」。這不是都更不夠快，而是制度只活在當下。

都更真正的困境從來不是沒人想改，而是沒人能扛台灣大量老舊社區，並非不想更新，而是被市場機制系統性排除。基地零碎、產權複雜、住戶高齡化，使得傳統建商模式難以進場。這不是市場失靈，而是市場本來就無法承擔所有公共責任。

「自主都更」因此被提出，卻長期卡關。原因並不神秘：住戶不是專業者，無法承擔複雜程序與長期風險；銀行難以評估「一群人」的信用結構；更新前的舊屋階段，也缺乏足額擔保品。若制度假裝這些問題不存在，自主都更永遠只是口號。

近年政策調整，確實出現轉向。全案管理機構的制度化，開始承接住戶無法負擔的治理責任；自主都更信用保證機制，則讓國家願意為制度風險背書，而非只靠補助。這些都顯示，政府終於承認：都市更新不是工程問題，而是治理問題。然而，若制度只停留在「把房子蓋完」，十年後，我們仍將回到同樣的起點。

CarneuBIM：讓更新不再是一場對未來的賭注

要為時間負責，第一步，是讓風險「看得見」。傳統BIM多半服務於設計與施工階段，但在都市更新與自主都更的脈絡下，真正重要的不是完工，而是建築在未來三十年、五十年如何被管理。治理型 BIM（如 CarneuBIM）的價值，在於把結構安全、設備老化、能耗、碳排與維修責任，轉化為可追蹤、可預警、可審計的制度資料。這不只是技術升級，而是治理升級。當風險能被量化，金融機構、全案管理者、政府與住戶，才能站在同一個資訊基礎上。當建築被視為長期資產，而非一次性交付物，都更才可能真正走得久。

社會住宅必須走向多重模式，而非單一路徑。同樣需要被重新思考的，是社會住宅的運作模式。長期以來，社會住宅多被理解為「政府自建、自管」的單一路徑。然而在高齡化、少子化與財政壓力同步加劇的情境下，這樣的模式不僅速度有限，也難以回應多元居住需求。未來的社會住宅政策，必須清楚承認並並行推動多重模式。

第一，是政府自建型社會住宅，聚焦於弱勢保障、緊急安置與政策示範，確保居住安全的基本底線；第二，是獎勵民間新建型社會住宅，透過容積獎勵、審議加速與長期承諾機制，引導市場在都更與新建案中主動納入社宅與婚育宅配置，將公共目標內嵌於開發行為之中；第三，則是既有建築再利用型社會住宅，透過老宅延壽、空屋活化與使用權轉換，以更低碳、低成本的方式，快速補足社宅量能。

這三種模式並非彼此競爭，而是各自對應不同基地條件、財務結構與居住族群。唯有承認社會住宅不只一種答案，制度才能避免過度集中於單一路徑，進而提升整體韌性。

NPO與品牌加速器：讓治理不再只靠政府

但城市不只有建築，還有生活。在更新後的社區中，真正需要被承接的，是高齡者、弱勢住戶、跨世代家庭，以及社區內部的衝突與信任修復。這些事情，市場做不好，行政體系也難以細緻處理。NPO 長期在第一線承接這些工作，卻往往被定位為專案型服務者，缺乏穩定制度角色。若都市更新要走向長期治理，NPO 必須從政策邊緣，走向制度核心，成為社區營運與生活支持的治理夥伴。但僅靠補助，無法支撐這樣的責任。此時，「共益型品牌加速器」的角色浮現。它不是行銷工具，而是讓企業從一次性捐助，轉向長期治理參與的制度接口。

透過與 NPO、全案管理機構及治理型 BIM 的結合，企業得以在居住安全、婚育支持、高齡友善等議題上，建立可被驗證、可持續的社會影響力。這不是慈善，而是企業責任進入公共治理的必然升級。

壯促法的真正意義：把住宅政策拉回人生尺度。《壯世代政策與產業發展促進法》提供了一個關鍵整合視角。老宅延壽、自主都更、社會住宅與婚育住宅，不該被視為彼此競逐資源的政策工具，而應是一套「跨人生階段的住宅治理系統」。讓人能在同一個社區，隨著人生轉換居住型態，而非被迫不斷遷徙。這樣的制度，不只降低社會成本，也讓城市真正具備韌性。都市更新，是一場對未來的責任測試。都市更新從來不是蓋不蓋得快的問題，而是——誰願意留下來，為未來負責。

當全案管理、治理型 BIM、社會住宅多重模式、NPO、品牌加速器與壯促法能被整合為一套制度，都市更新才有可能從一次性工程，進化為真正的共益治理。

為時間負責，不是一句口號，而是一個社會是否成熟的指標。城市會老，但制度不能只活在當下。